करोड़ों का मकान लेने से पहले समझें टीडीएस और जीएसटी का पूरा हिसाब

प्रॉपर्टी खरीदते समय केवल मूल कीमत और रजिस्ट्री शुल्क देखना पर्याप्त नहीं होता, बल्कि टीडीएस और जीएसटी की देनदारियों को समझना भी अनिवार्य है। समय पर कर नियमों का पालन न करने पर खरीदार को ब्याज और लेट फीस का सामना करना पड़ सकता है।

अक्सर लोग जब नया फ्लैट या जमीन खरीदने का विचार बनाते हैं, तो वे केवल प्रॉपर्टी की मांग राशि और रजिस्ट्री में लगने वाले खर्च का ही बजट तैयार करते हैं। हकीकत यह है कि किसी अचल संपत्ति के सौदे में कई प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष कर नियम सीधे तौर पर जुड़े होते हैं। अगर समय रहते इन कर प्रावधानों पर गौर न किया जाए, तो खरीदार को अचानक भारी अतिरिक्त खर्च और कानूनी उलझनों का सामना करना पड़ सकता है। कर विशेषज्ञ सीए अभिषेक मिश्रा के अनुसार, चाहे मकान 1 करोड़ रुपये का हो या किसी अन्य बजट का, सौदे की शुरुआत से लेकर चाबी मिलने तक टैक्स का पूरा गणित समझना बेहद जरूरी है। इसमें टीडीएस, जीएसटी और भविष्य में बनने वाले कैपिटल गेन टैक्स जैसे अहम पहलू शामिल हैं।

पचास लाख से ऊपर के सौदे पर टीडीएस की जिम्मेदारी
आयकर नियमों के तहत जब भी कोई व्यक्ति 50 लाख रुपये से अधिक मूल्य की अचल संपत्ति खरीदता है, तो खरीदार के ऊपर टैक्स डिडक्टेड एट सोर्स यानी टीडीएस काटने की कानूनी बाध्यता आ जाती है। यह नियम स्पष्ट करता है कि खरीदार सीधे पूरी राशि विक्रेता को नहीं सौंप सकता। विक्रेता को भुगतान करते समय कुल तय राशि में से 1 प्रतिशत की कटौती करनी अनिवार्य होती है। उदाहरण के तौर पर, यदि किसी फ्लैट या प्लॉट का सौदा 1 करोड़ रुपये में तय हुआ है, तो खरीदार को 1 प्रतिशत यानी ठीक 1 लाख रुपये काटकर सरकारी खाते में जमा कराने होंगे।

यह पूरी प्रक्रिया पूरी तरह से खरीदार के कंधों पर होती है। टीडीएस काटने के बाद तय समय सीमा के भीतर निर्धारित सरकारी प्रक्रिया का पालन करते हुए चालान के जरिए इसे जमा करना होता है। इसके साथ ही, विक्रेता को इस कटौती का वैधानिक प्रमाण पत्र भी सौंपना जरूरी है ताकि उनके खाते में यह राशि दर्ज हो सके। यदि प्रॉपर्टी का कुल सौदा 50 लाख रुपये से कम का है, तो यह टीडीएस नियम लागू नहीं होता। हालांकि, 50 लाख से ऊपर के मामलों में तय तारीख तक टीडीएस जमा करने में की गई देरी खरीदार पर भारी पड़ सकती है, क्योंकि विभाग इसके लिए ब्याज और लेट फीस वसूलता है।

निर्माणाधीन फ्लैट्स पर जीएसटी की श्रेणियां और दरें
अंडर-कंस्ट्रक्शन यानी निर्माणाधीन फ्लैट्स के मामले में माल एवं सेवा कर (जीएसटी) का भुगतान खरीदार के लिए एक बड़ा वित्तीय घटक बन जाता है। यदि प्रोजेक्ट का निर्माण कार्य चल रहा है या भविष्य में पूरा होना है, तो उस पर जीएसटी की दरें फ्लैट की श्रेणी के आधार पर तय होती हैं। नियमों के मुताबिक, 45 लाख रुपये तक की कीमत वाले और निर्धारित क्षेत्रफल के भीतर आने वाले मकान अफोर्डेबल श्रेणी में गिने जाते हैं। मेट्रो शहरों के लिए यह आकार 60 वर्ग मीटर तक और गैर-मेट्रो शहरों के लिए 90 वर्ग मीटर तक निर्धारित है। इस अफोर्डेबल दायरे में आने वाले फ्लैट्स पर खरीदार को केवल 1 प्रतिशत जीएसटी चुकाना पड़ता है।

दूसरी ओर, यदि फ्लैट की कीमत 45 लाख रुपये की सीमा को पार कर जाती है, या उसका कारपेट एरिया मेट्रो शहरों में 60 वर्ग मीटर और अन्य शहरों में 90 वर्ग मीटर से अधिक होता है, तो उसे नॉन-अफोर्डेबल वर्ग में रखा जाता है। ऐसे लग्जरी या बड़े फ्लैट्स की खरीद पर खरीदार को सीधे 5 प्रतिशत की दर से जीएसटी अदा करना होता है। 1 करोड़ रुपये के फ्लैट के मामले में यह अंतर लाखों रुपये की अतिरिक्त देनदारी में बदल जाता है, इसलिए बुकिंग से पहले ही बिल्डर से जीएसटी की श्रेणी लिखित में स्पष्ट कर लेनी चाहिए।

रेडी-टू-मूव संपत्ति में सीसी और ओसी का महत्व
तैयार फ्लैट यानी रेडी-टू-मूव संपत्ति के मामले में जीएसटी के नियम पूरी तरह बदल जाते हैं। किसी भी तैयार इमारत में फ्लैट लेने से पहले यह देखना सबसे आवश्यक है कि सक्षम प्राधिकरण द्वारा उस प्रोजेक्ट को कंप्लीशन सर्टिफिकेट (सीसी) या ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (ओसी) मिला है या नहीं। कर नियमों के अनुसार, जिस परियोजना को निर्माण कार्य पूरा होने के बाद सक्षम सरकारी प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है, उसके लिए जीएसटी का आकलन बिल्कुल अलग तरीके से किया जाता है। केवल विक्रेता या बिल्डर के मौखिक दावों पर भरोसा करने के बजाय संबंधित दस्तावेजों की आधिकारिक जांच करना समझदारी का कदम माना जाता है।

प्रॉपर्टी बिक्री के समय सामने आता है कैपिटल गेन टैक्स
प्रॉपर्टी की खरीद के वक्त खरीदार पर कैपिटल गेन टैक्स लागू नहीं होता, लेकिन भविष्य में जब उसी संपत्ति को किसी अन्य व्यक्ति को बेचा जाता है, तब आयकर का यह महत्वपूर्ण नियम प्रभाव में आता है। यहां सबसे पहले यह पड़ताल की जाती है कि बेची जाने वाली जमीन किस श्रेणी की है। यदि जमीन कृषि भूमि के दायरे में आती है और उससे संबंधित सभी कानूनी शर्तों को पूरा करती है, तो उसके लिए कर नियम बिल्कुल भिन्न होते हैं। इसके विपरीत, गैर-कृषि भूमि, व्यावसायिक संपत्ति या रिहायशी फ्लैट को बेचने पर शुद्ध मुनाफे की गणना की जाती है और उसी लाभ के आधार पर कैपिटल गेन टैक्स की देयता बनती है। कानून में तय नियमों के तहत कुछ मामलों में कर छूट और राहत के कानूनी प्रावधान भी मौजूद हैं।

इसका आप पर असर
प्रॉपर्टी की रजिस्ट्री से अलग टीडीएस और जीएसटी का सही हिसाब रखना खरीदार को अप्रत्याशित वित्तीय बोझ और कानूनी जुर्माने से बचाता है।

• सीधे बजट पर असर: 50 लाख रुपये से अधिक की संपत्ति पर खरीदार को 1 प्रतिशत टीडीएस काटकर सीधे सरकारी खजाने में जमा करना पड़ता है। उदाहरण के लिए, 1 करोड़ के सौदे पर 1 लाख रुपये की कटौती समय पर न करने पर ब्याज और लेट फीस का अतिरिक्त खर्च आ सकता है।
• जीएसटी की अतिरिक्त लागत: 45 लाख रुपये से ऊपर के निर्माणाधीन फ्लैट पर 5 प्रतिशत जीएसटी लागू होता है। इस नियम के चलते 1 करोड़ के अंडर-कंस्ट्रक्शन मकान पर खरीदार को 5 लाख रुपये केवल जीएसटी मद में अलग से देने पड़ते हैं।
• दस्तावेजी सावधानी: रेडी-टू-मूव फ्लैट लेने से पहले सक्षम प्राधिकारी का कंप्लीशन सर्टिफिकेट या ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट देखना जरूरी है। यह दस्तावेज सुनिश्चित करता है कि टैक्स नियमों के तहत फ्लैट पर अनावश्यक देनदारी न बने।
• भविष्य की बिक्री पर योजना: गैर-कृषि संपत्ति बेचने पर होने वाले शुद्ध मुनाफे पर कैपिटल गेन टैक्स की देनदारी बनती है। इसलिए भविष्य में प्रॉपर्टी बेचते समय उपलब्ध वैधानिक छूटों का सही उपयोग करना आवश्यक हो जाता है।

ऐसा क्यों हुआ
अचल संपत्ति के लेन-देन में टैक्स नियमों को समझना इसलिए अनिवार्य हुआ है क्योंकि सरकारी नियमों के तहत टीडीएस और जीएसटी की अनुपालन प्रक्रियाएं सख्त हैं। नियमों की अनदेखी करने पर खरीदारों को भारी वित्तीय नुकसान और कानूनी नोटिस का सामना करना पड़ता है।

• कानूनी अनुपालन की अनिवार्यता: 50 लाख रुपये से अधिक मूल्य की अचल संपत्ति पर खरीदार के लिए 1 प्रतिशत टीडीएस काटना कानूनन अनिवार्य किया गया है। समय पर कटौती और चालान जमा न करने पर आयकर विभाग ब्याज और लेट फीस लगाता है।
• परियोजना की निर्माण स्थिति: अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टीज पर फ्लैट के आकार और कीमत के आधार पर 1 प्रतिशत या 5 प्रतिशत जीएसटी की दरें लागू होती हैं। यह दर 45 लाख रुपये की सीमा और निर्धारित कारपेट एरिया के अनुसार तय की गई है।
• पूर्णता प्रमाण पत्र की भूमिका: तैयार फ्लैटों के संदर्भ में सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त सीसी या ओसी दस्तावेज टैक्स के व्यवहार को बदल देते हैं। इसी कारण रेडी-टू-मूव संपत्तियों में प्रामाणिक कागजात की जांच आवश्यक मानी जाती है।
• संपत्ति का वर्गीकरण: भविष्य में बिक्री के दौरान कृषि भूमि और गैर-कृषि भूमि के लिए कर नियम अलग-अलग तय किए गए हैं। इस वर्गीकरण के आधार पर ही कैपिटल गेन टैक्स की वास्तविक देनदारी तय होती है।

सवाल-जवाब

1. प्रॉपर्टी खरीद पर टीडीएस काटने की जिम्मेदारी किसकी होती है?
प्रॉपर्टी की खरीद पर 50 लाख रुपये से अधिक के सौदे में विक्रेता को भुगतान करते समय टीडीएस काटने और उसे सरकारी खाते में जमा करने की जिम्मेदारी पूरी तरह खरीदार की होती है।

2. 1 करोड़ रुपये की संपत्ति पर कितना टीडीएस काटा जाता है?
1 करोड़ रुपये की प्रॉपर्टी पर 1 प्रतिशत की दर से ठीक 1 लाख रुपये का टीडीएस काटा जाता है।

3. निर्माणाधीन फ्लैट पर 1 प्रतिशत जीएसटी कब लगता है?
यदि फ्लैट की कीमत 45 लाख रुपये तक हो और उसका क्षेत्रफल मेट्रो में 60 वर्ग मीटर या गैर-मेट्रो में 90 वर्ग मीटर तक हो, तो 1 प्रतिशत जीएसटी लगता है।

4. 45 लाख रुपये से अधिक के अंडर-कंस्ट्रक्शन फ्लैट पर कितनी जीएसटी दर है?
45 लाख रुपये से अधिक कीमत वाले या निर्धारित आकार से बड़े निर्माणाधीन फ्लैट पर 5 प्रतिशत की दर से जीएसटी देय होता है।

5. रेडी-टू-मूव फ्लैट खरीदते समय कौन से दस्तावेज जांचने चाहिए?
तैयार फ्लैट लेते समय सक्षम प्राधिकरण द्वारा जारी कंप्लीशन सर्टिफिकेट (सीसी) और ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (ओसी) की जांच करनी चाहिए।

6. क्या प्रॉपर्टी खरीदते ही खरीदार पर कैपिटल गेन टैक्स लग जाता है?
नहीं, प्रॉपर्टी खरीदते समय नहीं बल्कि भविष्य में उस गैर-कृषि संपत्ति को लाभ पर बेचने के दौरान कैपिटल गेन टैक्स का मामला बनता है।

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