दिल्ली मास्टर प्लान: राजधानी में जमीन खरीदने की सही रणनीति, एनसीआर से तुलना और इन कानूनी गलतियों से कैसे बचें

ग्रीन ज़ोन और फार्महाउस पॉलिसी: 2.5 एकड़ नियम और कीमतें

मास्टर प्लान में भूमि उपयोग के नियमों और सरकारी नीतियों में बदलाव के चलते कई क्षेत्रों की प्रकृति बदलने वाली है। विशेषज्ञ प्रदीप मिश्रा का कहना है कि वर्तमान में कृषि योग्य (एग्रीकल्चरल) श्रेणी में आने वाली जमीनों पर भविष्य में बहुमंजिला अपार्टमेंट्स का निर्माण संभव हो सकेगा। ग्रीन ज़ोन की नीतियों पर ध्यान दें तो नई नीति के तहत अब 2.5 एकड़ (ढाई एकड़) में फार्महाउस का निर्माण किया जा सकता है। हालांकि, इस नीति में सख्त नियम लागू किए गए हैं, जिसके तहत 10,000 प्रति स्क्वायर मीटर से अधिक निर्माण की अनुमति नहीं होगी। यदि कोई निर्माण इस तय सीमा से अधिक किया जाता है, तो उसे सरकारी मंजूरी नहीं मिलेगी और ऐसा फार्महाउस अप्रूव्ड नहीं माना जाएगा। कड़े नियमों के कारण इस श्रेणी की जमीनों के दामों में अचानक तेज उछाल नहीं आया है, जिससे पुराने मालिकों को अपेक्षित लाभ भले न मिला हो, लेकिन नए खरीदारों के लिए यह एक बड़ा अवसर बन गया है।

वर्तमान समय में रेगुलर ग्रैंड जमीन की बात करें तो ग्रीन ज़ोन में लगभग 4 से 6 करोड़ रुपये प्रति एकड़ की दर से जमीन मिल रही है। वहीं, जिन जमीनों की कनेक्टिविटी 18 मीटर चौड़ी सड़क पर है, वहां सरकारी नियमों के तहत स्वीकृत फार्महाउस बनाए जा सकते हैं, जिनकी कीमत इस समय 7 से 9 करोड़ रुपये प्रति एकड़ के बीच है। जानकार मानते हैं कि लंबी अवधि के रिटर्न के लिहाज से इस सेगमेंट में विकास की भारी संभावनाएं मौजूद हैं।

1511 अप्रूव्ड कॉलोनियां और पीएम-उदय योजना में छिपा कानूनी जोखिम

दिल्ली के भीतर आवासीय निवेश की तलाश कर रहे खरीदारों के लिए 1511 ऐसी कॉलोनियां उपलब्ध हैं, जिन्हें सरकार द्वारा अप्रूव किया जा चुका है। इन अधिकृत कॉलोनियों में जमीन खरीदना अपेक्षाकृत सुरक्षित माना जाता है, लेकिन निवेशकों को संपत्ति का टाइटल (स्वामित्व दस्तावेज) पूरी तरह साफ होने की पुष्टि कर लेनी चाहिए। इसके विपरीत, पीएम-उदय (पीएम-योजना) के तहत आने वाली संपत्तियों को लेकर काफी सतर्कता बरतने की जरूरत है। इस योजना का पूरा लाभ कई आम लोगों तक अब तक इसलिए नहीं पहुंच पाया है क्योंकि संपत्तियों की पुरानी खरीद-बिक्री की मालिकाना कड़ी (प्रॉपर ओनरशिप चेन) अधूरी रह गई थी। कागजी रिकॉर्ड में निरंतरता न होने के कारण कई संपत्तियां सरकारी राजस्व रिकॉर्ड में नए खरीदारों के नाम पर ठीक से दर्ज नहीं हो सकीं।

हालांकि पीएम-उदय योजना वाले क्षेत्रों में जमीन के भाव 50,000 रुपये से लेकर 1,000,000 रुपये (1 लाख रुपये) प्रति स्क्वायर यार्ड तक के सस्ते दामों पर उपलब्ध हैं, लेकिन अस्पष्ट टाइटल वाली जमीनों में पैसा लगाना कानूनी रूप से बेहद जोखिम भरा हो सकता है। इसलिए विशेषज्ञों की सलाह है कि बिना पूर्ण कानूनी जांच के ऐसी परिसंपत्तियों में जल्दबाजी में निर्णय लेने से बचना चाहिए।

डीडीए प्लॉट्स और रोड नेटवर्क पर निर्भर रिटर्न

सुरक्षित और आधिकारिक निवेश के तौर पर दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) के नीलामी या रीसेल प्लॉट्स एक मजबूत विकल्प पेश करते हैं। नरेला, द्वारका और रोहिणी जैसे विकसित व विकासशील उप-नगरों में डीडीए द्वारा पहले बेचे गए प्लॉट्स में विभिन्न आकार के विकल्प उपलब्ध हैं। इन क्षेत्रों में छोटे और बड़े दोनों तरह के भूखंड मौजूद हैं, जिनकी कीमतें स्थान और सुविधाओं के आधार पर 2 से 8 लाख रुपये प्रति स्क्वायर यार्ड के दायरे में आती हैं। यदि किसी निवेशक के पास बजट की पर्याप्त उपलब्धता है, तो किसी साधारण छोटे प्लॉट को खरीदने के बजाय स्वीकृत फार्महाउस या बड़े लैंड बैंक की तरफ जाना अधिक लाभदायक साबित हो सकता है। हालांकि, नए मास्टर प्लान की सफलता और जमीन के दामों में वास्तविक वृद्धि पूरी तरह से मास्टर प्लान में प्रस्तावित रोड नेटवर्क और इंफ्रास्ट्रक्चर के व्यावहारिक क्रियान्वयन पर निर्भर करेगी। जब तक नियोजित सड़कें और कनेक्टिविटी परियोजनाएं धरातल पर पूरी तरह लागू नहीं होतीं, तब तक निवेशकों को अपेक्षित पूंजीगत लाभ (कैपिटल एप्रिसिएशन) मिलने में समय लग सकता है।