भारतीय रिज़र्व बैंक की मौद्रिक नीति समिति की बैठक अगस्त में, जानिए होम लोन की किश्त पर क्या पड़ेगा असर

जब केंद्रीय बैंक रेपो रेट में बढ़ोतरी करता है, तो वाणिज्यिक बैंकों के लिए रिज़र्व बैंक से धन उधार लेना महंगा हो जाता है। ऐसी स्थिति में बैंक अपनी बढ़ी हुई लागत का बोझ ग्राहकों पर डालते हैं और अपनी लेंडिंग रेट बढ़ा देते हैं। इसके परिणामस्वरूप फ्लोटिंग रेट पर होम लोन लेने वाले ग्राहकों की मासिक किश्त बढ़ जाती है। इसके विपरीत, जब रिज़र्व बैंक रेपो रेट में कटौती करता है, तो बैंकों को कम ब्याज दर पर फंड उपलब्ध होता है। यदि बैंक इस कटौती का लाभ अपने ग्राहकों तक पहुंचाते हैं, तो होम लोन पर ब्याज दरें घट जाती हैं, जिससे ग्राहकों की मासिक किश्त कम हो जाती है।

रेपोज यथावत रहने या 25 बेसिस प्वाइंट कटौती के संभावित परिदृश्य

यदि मौद्रिक नीति समिति अपनी बैठक में रेपो रेट को 5.25% पर ही यथावत रखने का निर्णय लेती है, तो होम लोन ग्राहकों की EMI में तुरंत किसी बदलाव की उम्मीद नहीं है। फ्लोटिंग रेट लोन वाले मौजूदा ग्राहक अपनी वर्तमान किश्त का भुगतान जारी रखेंगे, जब तक कि उनका संबंधित बैंक अपनी आंतरिक लेंडिंग रेट में कोई अलग से संशोधन न करे। इसी तरह, नए मकान खरीदारों को भी मौजूदा प्रचलित ब्याज दरों पर ही होम लोन मिलेगा, जो उनके क्रेडिट स्कोर और संबंधित बैंक की अपनी नीति पर निर्भर करेगा।

दूसरी ओर, यदि रिज़र्व बैंक रेपो रेट में 25 बेसिस प्वाइंट यानी 0.25% की कटौती की घोषणा करता है, तो होम लोन ग्राहकों को प्रत्यक्ष वित्तीय लाभ मिल सकता है। नीतिगत घोषणा के पश्चात वाणिज्यिक बैंक धीरे-धीरे अपनी रेपो-लिंक्ड लेंडिंग रेट यानी RLLR में कटौती कर सकते हैं। हालांकि ब्याज दरों में यह कमी तुरंत दिखाई नहीं दे सकती, क्योंकि अधिकांश बैंक लोन समझौते की शर्तों के अनुसार एक निश्चित समयावधि पर ही फ्लोटिंग रेट लोन की दरों का पुनर्मूल्यांकन या रीसेट करते हैं।

50 लाख रुपये के होम लोन पर EMI गणना का गणित

रिज़र्व बैंक द्वारा ब्याज दरों में 25 बेसिस प्वाइंट की कटौती किए जाने पर ग्राहक की मासिक बचत को एक उदाहरण से समझा जा सकता है। मान लीजिए किसी व्यक्ति ने 20 वर्ष की अवधि के लिए 50 लाख रुपये का होम लोन 8.00% की वार्षिक ब्याज दर पर लिया हुआ है। इस स्थिति में ग्राहक को वर्तमान में लगभग 41,822 रुपये प्रति माह की EMI चुकानी होती है।

यदि रिज़र्व बैंक द्वारा रेपो रेट में कटौती के बाद संबंधित बैंक अपनी होम लोन ब्याज दर को 25 बेसिस प्वाइंट घटाकर 7.75% कर देता है, तो ग्राहक की नई मासिक किश्त घटकर लगभग 41,022 रुपये रह जाएगी।

• वर्तमान ब्याज दर (8.00%): मासिक EMI लगभग 41,822 रुपये
• 25 बेसिस प्वाइंट कटौती के बाद दर (7.75%): मासिक EMI लगभग 41,022 रुपये
• मासिक बचत: लगभग 800 रुपये प्रति माह
• वार्षिक बचत: लगभग 9,600 रुपये प्रति वर्ष

20 वर्ष की पूरी लोन अवधि के दौरान 25 बेसिस प्वाइंट की यह छोटी सी कटौती भी कुल चुकाए जाने वाले ब्याज में एक बड़ी रकम की बचत करा सकती है।

होम लोन ग्राहकों के लिए विकल्प और फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग रेट का अंतर

ब्याज दर घटने की स्थिति में फ्लोटिंग रेट वाले होम लोन ग्राहकों के पास दो विकल्प होते हैं। पहला विकल्प यह है कि वे अपनी मासिक किश्त को घटाकर 41,022 रुपये कर लें और हर महीने 800 रुपये की बचत करें। दूसरा विकल्प यह है कि वे ब्याज दर घटने के बावजूद अपनी पुरानी EMI यानी 41,822 रुपये का भुगतान जारी रखें। ऐसा करने से अतिरिक्त राशि मूलधन यानी प्रिंसिपल अमाउंट को तेजी से चुकाने में चली जाती है, जिससे लोन की कुल समयावधि महीनों पहले समाप्त हो जाती है और ब्याज का बोझ काफी कम हो जाता है।

यह ध्यान देना आवश्यक है कि रिज़र्व बैंक की रेपो रेट में होने वाले बदलावों का सबसे त्वरित लाभ उन ग्राहकों को मिलता है जिनका होम लोन सीधे रिज़र्व बैंक के रेपो रेट से जुड़ा हुआ है। इसके विपरीत, फिक्स्ड-रेट होम लोन लेने वाले ग्राहकों को किसी भी संभावित कटौती का तत्काल लाभ नहीं मिलता, क्योंकि उनके लोन की ब्याज दरें फिक्स्ड पीरियड खत्म होने तक स्थिर बनी रहती हैं। नए रियल एस्टेट खरीदारों के लिए रेपो रेट में किसी भी प्रकार की कटौती से लोन लेना सस्ता हो जाएगा, जिससे मकान खरीदना अधिक सुलभ और किफायती हो सकता है।