भारत के पहले लिस्टेड रिटेल रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट ने पूर्वोत्तर भारत में अपने विस्तार का बड़ा कदम उठाया है। ट्रस्ट ने असम के गुवाहाटी में बन रहे एक बड़े कमर्शियल और हॉस्पिटैलिटी प्रोजेक्ट का 1,600 करोड़ रुपये में अधिग्रहण करने का सौदा किया है। यह कदम संस्थागत रिटेल इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट के तहत पूर्वोत्तर क्षेत्र में किसी सूचीबद्ध रियल एस्टेट ट्रस्ट की पहली बड़ी मौजूदगी को दर्शाता है।
गैलेक्सी कॉम्प्लेक्स सौदे और प्रोजेक्ट की मुख्य बातें
इस लेन-देन के तहत नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट गुवाहाटी के बेहरबाड़ी इलाके में स्थित गैलेक्सी कॉम्प्लेक्स में 100 प्रतिशत हिस्सेदारी खरीदेगा। इस 0.5 मिलियन (5 लाख) वर्ग फीट के क्षेत्र में ग्रेड-ए नेक्सस गैलेक्सी मॉल का निर्माण किया जा रहा है। इसके साथ ही परिसर के भीतर 164 कमरों वाला लग्जरी हयात रीजेंसी होटल भी विकसित किया जा रहा है।
इस पूरे प्रोजेक्ट का निर्माण गैलेक्सी इंफ्रा क्रिएशंस प्राइवेट लिमिटेड द्वारा किया जा रहा है। निर्माण कार्य नेक्सस के साथ परस्पर सहमति से तय की गई विशिष्टताओं के अनुसार पूरा किया जाएगा। निर्माण पूरा होने और सभी आवश्यक सरकारी व नियामक स्वीकृतियां मिलने के बाद नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट इस संपत्ति का परिचालन नियंत्रण अपने हाथों में लेगा। लिस्टिंग के बाद से यह नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट का दूसरा और पूर्वोत्तर भारत में पहला अंडर-कंस्ट्रक्शन डेवलपमेंट सौदा है।
पूर्वोत्तर के प्रवेश द्वार के रूप में गुवाहाटी का रणनीतिक चयन
नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट ने गुवाहाटी को पूर्व और उत्तर-पूर्व भारत के बाजारों में प्रवेश के लिए एक रणनीतिक केंद्र के रूप में चुना है। यह शहर पूर्वोत्तर के सभी आठ राज्यों के लिए प्रमुख वाणिज्यिक और व्यावसायिक प्रवेश द्वार माना जाता है। उल्लेखनीय है कि पूरे पूर्वोत्तर भारत की आबादी 50 मिलियन (5 करोड़) से अधिक है, जहां आधुनिक संगठित रिटेल स्पेस की मांग लगातार बढ़ रही है।
प्रस्तावित गैलेक्सी कॉम्प्लेक्स गुवाहाटी के एक घनी आबादी वाले और आर्थिक रूप से समृद्ध कैचमेंट क्षेत्र में स्थित है। कंपनी के अनुसार, इस क्षेत्र में ग्रेड-ए संगठित रिटेल इंफ्रास्ट्रक्चर की भारी कमी रही है। 20 लाख (2 मिलियन) से अधिक आबादी वाले गुवाहाटी शहर की प्रति व्यक्ति आय लगभग 7,000 डॉलर है। इसके अलावा, यह शहर असम के सकल राज्य घरेलू उत्पाद (जीएसडीपी) में लगभग 45 प्रतिशत का योगदान देता है।
वित्तीय संरचना, मूल्यांकन और बैलेंस शीट की स्थिति
1,600 करोड़ रुपये के इस सौदे का भुगतान निर्माण कार्य पूरा होने और सभी वैधानिक स्वीकृतियां प्राप्त होने के बाद ही किया जाएगा। नेक्सस इस अधिग्रहण के कुल मूल्य का लगभग 40 प्रतिशत हिस्सा कर्ज (डेट) के जरिए वित्तपोषित करने की योजना बना रहा है। शेष राशि नए यूनिट जारी करके और यूनिट स्वैप संरचना के माध्यम से जुटाई जाएगी। फंडिंग के अंतिम ढांचे को सौदे की क्लोजिंग के समय अंतिम रूप दिया जाएगा।
कंपनी का अनुमान है कि यह अधिग्रहण नेट एसेट वैल्यू (एनएवी) और डिस्ट्रीब्यूशन पर यूनिट (डीपीयू) दोनों के लिहाज से फायदेमंद साबित होगा। इस लेन-देन के बाद भी ट्रस्ट का लोन-टू-वैल्यू (एलटीवी) अनुपात 20 प्रतिशत से नीचे बना रहेगा। इससे कंपनी के पास भविष्य में अन्य संपत्तियों के अधिग्रहण के लिए पर्याप्त कर्ज क्षमता बची रहेगी। नेक्सस के चीफ एक्विजिशन ऑफिसर गौतम वासवानी ने जानकारी दी कि यह सौदा मॉल के लिए 8.25 से 8.50 प्रतिशत की कैप रेट और होटल के लिए 11.5 से 12.5 गुना के एबिटडा (EBITDA) मल्टीपल को दर्शाता है। उन्होंने बताया कि इस संरचना से ट्रस्ट बिना सीधा डेवलपमेंट रिस्क उठाए पूर्वोत्तर में प्रवेश कर रहा है।
पूर्वी भारत में 600 करोड़ रुपये एनओआई बनाने का लक्ष्य
नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट के एग्जीक्यूटिव डायरेक्टर और सीईओ दलीप सहगल ने कहा कि गुवाहाटी प्रोजेक्ट पूर्व और उत्तर-पूर्व भारत में कंपनी के नियोजित विस्तार की शुरुआत है। उन्होंने स्पष्ट किया कि कंपनी की उपस्थिति जल्द ही कोलकाता और गुवाहाटी दोनों प्रमुख शहरों में होगी। इसके अलावा, ट्रस्ट सिलीगुड़ी, पटना, भुवनेश्वर, रांची और जमशेदपुर जैसे बड़े उपभोग केंद्रों में भी नए अवसरों की तलाश कर रहा है।
दलीप सहगल के अनुसार, वर्तमान में पूर्वी भारत के चार प्रमुख शहरों में नेक्सस के पास लगभग 3.6 मिलियन वर्ग फीट में फैले छह ग्रेड-ए रिटेल एसेट्स की मजबूत पाइपलाइन मौजूद है। कंपनी का लक्ष्य पूर्वी भारत में एक ऐसा पोर्टफोलियो तैयार करना है जो 600 करोड़ रुपये से अधिक का नेट ऑपरेटिंग इनकम (एनओआई) उत्पन्न कर सके। यह राशि ट्रस्ट के मौजूदा कुल पोर्टफोलियो एनओआई के 25 प्रतिशत से अधिक के बराबर होगी।
डेवलपर्स का विजन और नेक्सस का व्यापक पोर्टफोलियो
गैलेक्सी इंफ्रा क्रिएशंस के प्रमोटर मनोज कयाल और दीपक कयाल ने बताया कि मिक्स्ड-यूज गैलेक्सी कॉम्प्लेक्स को रिटेल, हॉस्पिटैलिटी, कमर्शियल और रेजिडेंशियल इंफ्रास्ट्रक्चर के एक प्रमुख केंद्र के रूप में डिजाइन किया गया है। यह प्रोजेक्ट क्षेत्र में शहरी जीवनशैली को नया रूप देगा।
वर्तमान में नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट के पास भारत के 15 शहरों में 10.7 मिलियन वर्ग फीट के सकल पट्टे योग्य क्षेत्र (जीएलए) के साथ 19 ग्रेड-ए अर्बन कंजम्पशन सेंटर मौजूद हैं। इसके पोर्टफोलियो में 450 कमरों की कुल क्षमता वाले तीन होटल और 1.3 मिलियन वर्ग फीट जीएलए वाले तीन ऑफिस एसेट्स भी शामिल हैं। ट्रस्ट के रिटेल पोर्टफोलियो में 3,200 से अधिक स्टोर्स के माध्यम से लगभग 1,100 घरेलू और अंतरराष्ट्रीय ब्रांड्स अपनी सेवाएं दे रहे हैं।
