अमेरिकी होम लोन की दरें 3 साल के उच्चतम स्तर पर, चुनाव से ठीक पहले आवास संकट गहराया

बाजार में निवेशकों की चिंता लगातार बनी हुई महंगाई, आर्थिक वृद्धि की स्थिति और संघीय सरकार की भारी उधारी जरूरतों से उपजी है। जब सरकार को अपने बजट घाटे को पूरा करने के लिए बाजार से बड़े पैमाने पर कर्ज उठाना पड़ता है, तो पूंजी की लागत हर क्षेत्र के लिए महंगी हो जाती है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स (NAR) के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस यूं ने इस संरचनात्मक दबाव को रेखांकित करते हुए कहा कि बढ़ता संघीय बजट घाटा निजी बचत का एक बड़ा हिस्सा खुद सोख रहा है, जिससे मॉर्गेज बाजार के लिए बहुत कम पूंजी बच रही है।

ईरान संघर्ष, ऊर्जा संकट और महंगाई का दबाव

फरवरी के अंत में शुरू हुआ युद्ध, जिसमें अमेरिका, इजरायल और ईरान शामिल हैं, इस वित्तीय संकट के मुख्य कारणों में से एक बनकर उभरा है। पश्चिम एशिया से होने वाले ऊर्जा निर्यात में आई रुकावटों ने कच्चे तेल की कीमतों को भड़का दिया, जिसका सीधा असर परिवहन, औद्योगिक उत्पादन और उपभोक्ता वस्तुओं की कीमतों पर पड़ा। पर्सनल कंजम्पशन एक्सपेंडिचर्स (PCE) प्राइस इंडेक्स के आंकड़ों के अनुसार, अगस्त में वार्षिक अमेरिकी मुद्रास्फीति 3.4 प्रतिशत पर पहुंच गई, जबकि फरवरी में यह 2.8 प्रतिशत थी। यह आंकड़ा केंद्रीय बैंक के 2 प्रतिशत के आधिकारिक लक्ष्य से काफी ऊपर बना हुआ है।

ईरान में संघर्ष छिड़ने के बाद से अब तक मॉर्गेज दरों में लगभग 1.4 प्रतिशत अंकों की बढ़ोतरी दर्ज की जा चुकी है। बॉन्ड बाजार में पूंजी लगाने वाले निवेशक बढ़ती महंगाई के जोखिम को संतुलित करने के लिए अधिक यील्ड की मांग कर रहे हैं। इस वित्तीय दबाव को आगे बढ़ाते हुए बैंक और हाउसिंग लेंडर्स आम खरीदारों से अधिक ब्याज वसूल रहे हैं। अमेरिकी ट्रेजरी सेक्रेटरी स्कॉट बेसेंट का मानना है कि मुद्रास्फीति और मॉर्गेज दरों में आई यह तेजी सीधे तौर पर ईरान युद्ध से उपजे ऊर्जा झटके का परिणाम है। उनका कहना है कि जब इस संघर्ष का समाधान हो जाएगा, तो ऊर्जा बाजार में आपूर्ति सामान्य होगी और 10-वर्षीय यील्ड के साथ मॉर्गेज दरें भी नीचे आ जाएंगी। हालांकि, बाजार विशेषज्ञों का मानना है कि भू-राजनीतिक तनाव कम होने के बाद भी भारी-भरकम राष्ट्रीय कर्ज और बजट घाटा दरों को लंबे समय तक नीचे नहीं आने देगा।

40 ट्रिलियन डॉलर का राष्ट्रीय कर्ज और वित्तीय संतुलन

अमेरिकी अर्थव्यवस्था पर बढ़ता राष्ट्रीय कर्ज एक और बड़ा संकट खड़ा कर रहा है। हाल ही में अमेरिकी संघीय कर्ज ने ऐतिहासिक 40 ट्रिलियन डॉलर का स्तर पार कर लिया है। इस भारी कर्ज और लगातार बढ़ते बजट घाटे के कारण ट्रेजरी बॉन्ड की आपूर्ति लगातार बढ़ रही है। जब बाजार में सरकारी बॉन्ड की बाढ़ आ जाती है, तो खरीदारों को आकर्षित करने के लिए सरकार को अधिक ब्याज यानी ऊंची यील्ड की पेशकश करनी पड़ती है।

यह स्थिति सीधे तौर पर हाउसिंग फाइनेंसिंग को प्रभावित करती है। जब सरकारी प्रतिभूतियां 5 प्रतिशत से अधिक का सुरक्षित रिटर्न दे रही हों, तो निजी क्षेत्र के मॉर्गेज बॉन्ड को निवेशकों से पूंजी जुटाने के लिए 7 से 8 प्रतिशत का ब्याज तय करना पड़ता है। इसका अंतिम बोझ उन आम नागरिकों पर पड़ता है जो 30 साल की अवधि के लिए होम लोन लेने की कोशिश कर रहे हैं।

मॉर्गेज आवेदनों में भारी गिरावट और बाजार की सुस्ती

बढ़ती ब्याज दरों ने पहले से ही महंगे रियल एस्टेट बाजार की कमर तोड़ दी है। मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन (MBA) के हालिया आंकड़ों के मुताबिक, साप्ताहिक आधार पर मॉर्गेज आवेदनों में 4.2 प्रतिशत की गिरावट दर्ज की गई, जो फरवरी 2025 के बाद का सबसे निचला स्तर है। जनवरी की तुलना में कुल आवेदन वॉल्यूम लगभग आधा रह गया है, जबकि पुराने लोन को रीफाइनेंस कराने की गतिविधि में ऐतिहासिक गिरावट आई है।

एमबीए के मुख्य अर्थशास्त्री जोएल कान ने जमीनी हालात का विश्लेषण करते हुए बताया कि इन मौजूदा दरों पर किसी भी गृहस्वामी के लिए रीफाइनेंसिंग कराने का कोई वित्तीय औचित्य नहीं बचता, और उधारी लागत में आए इस उछाल ने बड़ी संख्या में संभावित खरीदारों को बाजार से कदम पीछे खींचने पर मजबूर कर दिया है। महामारी के दौरान जब ब्याज दरें 3 प्रतिशत के करीब थीं, तब जिन लोगों ने मकान खरीदे थे, वे अब अपने घर बेचने से पूरी तरह कतरा रहे हैं। इस स्थिति को मॉर्गेज लॉक-इन प्रभाव कहा जाता है, जिसके कारण बाजार में नए और पुराने घरों की इन्वेंट्री बेहद घट गई है।

केबी होम के कार्यकारी अध्यक्ष जेफरी मेजगर ने आवासीय निर्माण पर पड़ रहे असर की व्याख्या करते हुए कहा कि ऊंची मॉर्गेज ब्याज दरों ने सामर्थ्य पर भारी दबाव डाला है, और भू-राजनीतिक अनिश्चितता तथा व्यापक आर्थिक बाधाओं के साथ मिलकर संभावित खरीदारों को घर खरीदने के मामले में अधिक सतर्क बना दिया है। इस कमजोर मांग का असर अब आवासीय निर्माण, बिल्डर गतिविधियों और होम डेकोर व फर्निशिंग जैसे जुड़े हुए उद्योगों पर भी स्पष्ट दिखाई देने लगा है।

प्रशासनिक वादे बनाम 7.49 प्रतिशत की जमीनी हकीकत

होम लोन दरों में आया यह उछाल राजनीतिक मोर्चे पर डोनाल्ड ट्रंप के लिए एक बड़ी चुनौती बन गया है। उन्होंने अपने 2024 के राष्ट्रपति चुनाव प्रचार में आवास लागत को कम करने और घरों को सस्ता बनाने को मुख्य चुनावी मुद्दा बनाया था। सितंबर 2024 में न्यूयॉर्क के इकोनॉमिक क्लब में भाषण देते हुए ट्रंप ने स्पष्ट रूप से कहा था कि मॉर्गेज दरों को कम करना एक महत्वपूर्ण कारक है, और लक्ष्य इन्हें 3 प्रतिशत या उससे भी नीचे लाने का है।

हालांकि मौजूदा आंकड़े चुनावी घोषणाओं के ठीक विपरीत दिशा में जा रहे हैं। फ्रेडी मैक के आंकड़ों के अनुसार, जनवरी 2025 में जब ट्रंप ने व्हाइट हाउस में वापसी की, तब 30-वर्षीय मॉर्गेज की औसत दर 6.96 प्रतिशत थी। यह धीरे-धीरे गिरकर फरवरी 2026 के अंत में 5.98 प्रतिशत तक आ गई थी, लेकिन ईरान में युद्ध शुरू होते ही इसमें बेतहाशा तेजी आई और यह वर्तमान में 7.49 प्रतिशत तक पहुंच गई।

हालांकि प्रशासन ने घरों की सामर्थ्य सुधारने के लिए कई नीतिगत कदम उठाए हैं। जनवरी में ट्रंप ने मॉर्गेज फाइनेंसिंग एजेंसियों फैनी मे और फ्रेडी मैक से 200 बिलियन डॉलर मूल्य की मॉर्गेज-बैक्ड सिक्योरिटीज खरीदने का आह्वान किया था ताकि फंडिंग लागत को कम किया जा सके। इसके साथ ही बड़े संस्थागत निवेशकों द्वारा एकल-परिवार वाले घरों की थोक खरीद पर अंकुश लगाने और आवास निर्माण से जुड़ी नियामक बाधाओं को कम करने के उपायों का भी समर्थन किया गया। इसके बावजूद, वित्तीय बाजारों की वास्तविकताओं ने इन प्रशासनिक घोषणाओं के असर को सीमित कर दिया है।

केंद्रीय बैंक की मौद्रिक नीति और ब्याज दरें

अमेरिकी केंद्रीय बैंक यानी फेडरल रिजर्व की मौद्रिक नीति ने भी उधारी बाजार के दबाव को बढ़ाया है। सितंबर के महीने में फेड ने मुद्रास्फीति के दबाव को नियंत्रित करने के लिए 2023 के बाद पहली बार अपनी मानक ब्याज दर में 25 बेसिस पॉइंट्स की बढ़ोतरी की। नीति निर्माताओं ने संकेत दिया है कि साल के अंत से पहले एक और दर वृद्धि आवश्यक हो सकती है, हालांकि अक्टूबर के अंत में होने वाली बैठक में तुरंत किसी बदलाव की उम्मीद कम है।

इस दर वृद्धि ने पूरे बैंकिंग तंत्र में नकदी की लागत को बढ़ा दिया है। एक तरफ सरकार जहां ब्याज दरों को नीचे लाकर आर्थिक विकास को गति देना चाहती है, वहीं दूसरी तरफ युद्ध के कारण बढ़ी ऊर्जा कीमतों और मुद्रास्फीति ने केंद्रीय बैंक के हाथ बांध दिए हैं। यह विरोधाभास दर्शाता है कि जब तक ऊर्जा संकट और वित्तीय असंतुलन का समाधान नहीं होता, तब तक दरों में टिकाऊ राहत की संभावना बेहद कम है।

मध्यवर्ती चुनाव, युवा मतदाता और राजनीतिक प्रभाव

मॉर्गेज दरों में यह बढ़ोतरी 3 नवंबर को होने वाले मध्यवर्ती चुनावों से ठीक चार हफ्ते पहले सामने आई है, जहां रिपब्लिकन पार्टी हाउस ऑफ रिप्रेजेंटेटिव्स और सीनेट में अपना बहुमत बरकरार रखने के लिए संघर्ष कर रही है। सोमवार को पूरे हुए रॉयटर्स/इप्सॉस के एक जनमत सर्वेक्षण के अनुसार, अमेरिकी मतदाताओं के बीच जीवन-यापन की लागत सबसे प्रमुख चिंता बनी हुई है। इस बीच, डोनाल्ड ट्रंप की अप्रूवल रेटिंग गिरकर 32 प्रतिशत के सर्वकालिक निचले स्तर पर आ गई है।

युवा मतदाताओं के लिए आवास का मुद्दा सबसे संवेदनशील है। जुलाई में प्रकाशित सीएनबीसी के एक सर्वेक्षण से पता चला कि 18 से 34 वर्ष की आयु के अमेरिकियों के लिए आवास सामर्थ्य सबसे बड़ी राजनीतिक प्राथमिकता है, जो खाद्य कीमतों और लोकतंत्र की रक्षा जैसे मुद्दों से भी आगे है। यह संकट पेंसिल्वेनिया, मिशिगन और टेक्सास जैसे राज्यों में निर्णायक साबित हो सकता है, जो कांग्रेस के नियंत्रण को तय करने में अहम भूमिका निभाते हैं।

नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स के आंकड़ों के मुताबिक, लगभग 49 प्रतिशत अमेरिकी महानगरीय क्षेत्रों में 10 प्रतिशत डाउन पेमेंट के साथ मध्यम कीमत का घर खरीदने के लिए अब कम से कम 100,000 डॉलर की वार्षिक घरेलू आय की आवश्यकता होती है। वर्ष 2019 में यह आंकड़ा केवल 6 प्रतिशत महानगरीय क्षेत्रों तक सीमित था। डेमोक्रेट्स इन आंकड़ों को लेकर ट्रंप के आर्थिक प्रबंधन पर सवाल उठा रहे हैं, जबकि रिपब्लिकन यह याद दिला रहे हैं कि आवास संकट और मुद्रास्फीति की शुरुआत जो बाइडन के कार्यकाल के दौरान हुई थी। हालांकि, मतदान से चार हफ्ते पहले मतदाता राजनीतिक बयानों के बजाय अपनी मासिक किस्तों और जेब पर पड़ने वाले वास्तविक बोझ के आधार पर निर्णय ले रहे हैं।